Nekilnojamasis turtas

 

Nekilnojamas turtas, kaip investicijų objektas – sąvoka, bruožai, charakteristikos

Nekilnojamajam turtui priskiriama žemė, žemės dalis, įskaitant orą virš jos ir žemę po ja, dirbtiniai vandens telkiniai ir visa, kas yra tiesiogiai susiję su žeme, t.y. objektai, kurių perkėlimas be žalos jų naudojimo paskirčiai yra neįmanomas, tame tarpe ir miškai, daugiamečiai sodiniai, pastatai, įrenginiai. Nekilnojamajam turtui priskiriami ir valstybiniame registre įrašyti lėktuvai, jūrų laivai, vidaus vandenų laivai, kosminiai objektai.
Į nekilnojamo turto sąrašą gali būti įtraukta ir kita nuosavybė, pavyzdžiui, įmonė, kaip nuosavybės kompleksas, naudojama verslo vystymui.
Objektai, nepriskiriami prie nekilnojamo turto, įskaitant pinigus ir vertybinius popierius, laikomi kilnojami turtu.


Galima išskirti tokius nekilnojamojo turto požymius:
- nekilnojamojo turto neįmanoma perkelti, nepadarant jam žalos;
- nekilnojamas turtas tvirtai susijęs su žeme (tiek fiziškai, tiek juridiškai);
- investavimo objekto ilgaamžiškumas;
- kiekvienas nekilnojamo turto objektas yra unikalus savo fizinėmis charakteristikomis ir investicinio patrauklumo atžvilgiu;
- įprastinėmis sąlygomis nekilnojamojo turto neįmanoma neteisėtai pasisavinti (pagrobti), sugadinti arba pamesti;
- nekilnojamojo turto vertė didelė, o jo skaidymas dalimis yra sudėtingas, o atskirais atvejais ir neįmanomas;
- informacija apie nekilnojamojo turto sandėrius dažnai yra neprieinama;
- vartojimo savybių praradimas arba vertės perkėlimas gamybinio proceso metu vyksta palaipsniui pagal susidėvėjimo laipsnį;
- nekilnojamojo turto naudingumas nustatomas pagal jo galimybę tenkinti specifinius poreikius žmogaus gyvenimo ir gamybos sferose;
- galimybė daryti neigiamą arba teigiamą poveikį aplinkiniams pastatams ir žemei naujų statybų būdu;
- nekilnojamojo turto vertė turi tendenciją didėti laikui bėgant;
- egzistuoja specifinė rizika, būdinga nekilnojamajam turtui, kaip investavimo objektui : fizinės žalos rizika, veikiant gamtiniams arba technogeniniams faktoriams; išorinio ir funkcinio nusidėvėjimo rizika; finansinė rizika, susijusi su nuomos mokesčių sąlygų pakeitimais;
- griežtas valstybinis nekilnojamojo turto sandėrių reguliavimas.

Išskirtinis nekilnojamojo turto bruožas yra nenutraukiama sąsają su žeme (tuo pačiu žemės sklypai taip pat yra nekilnojamas turtas), kas savo ruožtu žymiai pakelia jo vertę. Nesusieti su žemės sklypais nekilnojamieji objektai praranda savo įprastinę paskirtį ir, atitinkamai, jų kaina krenta.
Nekilnojamuoju turtu nelaikomi medžiai, auginami specialiuose medelynuose, arba namai, skirti nugriovimui.
Įstatymas nekilnojamojo objekto statusą suteikia tiems objektams, kurie pagal pirminę savo prigimtį yra nekilnojami. Kaip jau buvo minėta, tai yra registruoti lėktuvai ir jūrų bei vidaus vandenų laivai, kosminiai objektai (dirbtiniai palydovai, kosminiai laivai ir t.t.). Juridinis nurodytos nuosavybės pripažinimas nekilnojamuoju turtu sąlygotas tuo (nors pagal savo fizinį pobūdį jis yra kilnojamas), kad jis yra brangus ir todėl reikalauja ypatingos registravimo tvarkos, kuri numatyta nekilnojamam turtui.

Terminas "nekilnojamas turtas" neatskiriamai susijęs su kitu terminu - "nuosavybė"

Nuosavybė - visuma turtinių, t.y. vertinamų pinigine išraiška, juridinių santykių, kuriuose dalyvauja tam tikras juridinis arba fizinis asmuo.
Nuosavybė, priklausanti tam tikram juridiniam arba fiziniam asmeniui, pagal turinį skirstoma į:
- aktyvą: visuma daiktų, priklausančių asmeniui pagal nuosavybės ar kitokią teisę; teisių į svetimus veiksmus visuma (pavyzdžiui, kreditinis turtas);
- pasyvą: visuma daiktų, priklausančių kitiems asmenims, tačiau laikinai valdomų šio asmens; visuma įsipareigojimų, kuriuos turi šis asmuo.

Istoriškai, dar nuo Romos teisės laikų, nuosavybę priimta skirstyti į kilnojamą ir nekilnojamą.
Be to, nekilnojamuoju turtu yra laikoma įmonė, kaip nuosavybės kompleksas, naudojamas verslo veiklos vykdymui.

Užsienio literatūroje yra naudojamos skirtingos sąvokos "real estate ir "real property“. Pirmoji sąvoka apima materialią, fiziškai apčiuopiamą nekilnojamo turto suvokimo esmę, antroji sąvoka - juridinę šio suvokimo esmę, kaip visų subjektų, susijusių su tuo turtu, nuosavybės teisių visumą.
Tuo pačiu materialiąją esmę sudaro: žemės sklypai, požeminiai klodai, dirbtiniai vandens objektai, miškai, daugiamečiai sodiniai, pastatai, įrenginiai, inžinerinės komunikacijos, t.y. viskas, kas tiesiogiai susiję su žeme ir negali būti perkeliama be žalos jų paskirčiai, t.y. nekilnojama (fiziškai neperkeliama) nuosavybė suprantama, kaip dviejų komponentų visuma: "žemės" (land) ir "patobulinimų" (improvement).
Patobulinimais vadinama tai, kas buvo atlikta žmogaus rankomis, pareikalavo jo darbo ir resursų panaudojimo. Tuo pačiu turima omenyje, kad patobulinimai negali būti laikomi nekilnojamojo turto objektu atskirai nuo žemės sklypo, kadangi yra nekilnojamu turtu ir atlieka savo paskirtį tik su sąlyga, kad yra tiesiogiai susieti su žeme.

 

nekilnojamas turtas



Nekilnojamasis turtas, kaip ekonominė gerovė, atlieka šias funkcijas:
- vartojimo objektas (neduodantis pajamų) - asmeninio arba visuomeninio naudojimo resursas, t.y.:
- gyvenamasis nekilnojamas turtas, tame tarpe įtraukiant ir sodybas bei kolektyvinius sodus;
- medicininių, mokslo, gynybinių ir kitų visuomeninių įstaigų pastatai bei žemė;
- realusis aktyvas - prekių ir paslaugų gamybos resursai (gamybos faktorius), siekiant gauti pelno, t.y. komercinis nekilnojamas turtas, tame tarpe žemės ūkio paskirties žemės plotai, žuvininkystės ūkių tvenkiniai, įmonių kompleksinė nuosavybė ir pan.;
- finansinis (investicinis) aktyvas, t.y.:
- prekė, įsigyjama spekuliacinio perpardavimo tikslais;
- daiktinis kapitalas, duodantis pelną iš nuomos arba pelningo perpardavimo (komercinis nekilnojamas turtas);
- finansinių instrumentų aprūpinimo lėšos (vertybiniai popieriai).

Nekilnojamas turtas, kaip prekė, turi šiuo ypatumus:
- objekto nekilnojamumas apriboja sandėrio realizacijos galimybes tik regioninio lygmens parametrais;
- objektų unikalumas – dėl gana didelio charakteringų požymių kombinacijos nepakartojamumo (absoliučių analogų nebūna) kiekvienas sandėris nekilnojamo turto rinkoje yra unikalus;
- objekto ilgaamžiškumas užtikrina jo išlikimą rinkoje, kaip pasiūlos dalį, ilgu laikotarpiu, esant bent kokiems konjunktūros svyravimams;
- žemės resursų ribotumas ir ilga patobulinimų sukūrimo trukmė sąlygoja gana žemą šios prekės pasiūlos elastingumą ir atitinkamus rinkos kainų formavimosi ypatumus;
- objekto struktūros sudėtingumas, esant galimybei keisti fizines ir juridines savybes, bei sudėtingi rinkos procesai priverčia rinkos dalyvius patirti dideles transakcines išlaidas sandėrių paruošimo ir realizavimo metu;
- rinkos procesų sudėtingumas, lydimas informacijos gavimo sunkumų, apsunkina nustatymo, patikrinimo, teisių užtikrinimo, pirkimo-pardavimo sutarčių pasirašymo, atsiskaitymo tarp pirkėjo-pardavėjo organizavimo procesus, taip iškeliant būtinybę naudotis tarpininkų paslaugomis;
- žemas likvidumas žymiai prailgina ekspozicijos laiką, parduodant nekilnojamą turtą rinkos kainomis.


Nekilnojamo turto, kaip finansinio aktyvo, ypatybės:
- aktyvo nehomogeniškumas, susijęs su objektų ekonominių charakteristikų įvairiapusiškumu (dėl kiekvieno objekto unikalumo) labai apsunkina nekilnojamojo turto portfelio valdymo problemas;
- silpnas ryšys tarp nekilnojamojo turto ir kitų rūšių aktyvų pelningumo leidžia nagrinėti investicijas į nekilnojamąjį turtą kaip alternatyvą, renkantis investicinio portfelio kryptis;
- sąlyginai stabilus pajamų gavimas iš objekto eksploatacijos, kurį dažniausiai užtikrina ilgalaikės nekilnojamojo turto nuomos sutartys ir pajamų pokyčio sekimas, atsižvelgiant į infliacinį kainų augimą, palengvina ekonomines prognozes ir ekonominės rizikos valdymą;
- žemės neišsenkamumas ir statinių ilgaamžiškumas, kartu su nenutrūkstančiu vartotojišku nekilnojamojo turto poreikiu, užtikrina aukštą investuojamų lėšų išsaugojimo garantijos lygį, palyginus su kitais finansiniais aktyvais;
- didelis startinis kapitalas, reikalingas įsigyjant ir (arba) vystant objektą labai susiaurina potencialių šio aktyvo naudotojų gretas;
- kvalifikuoto objektų valdymo būtinybė, atsirandanti dėl jų struktūros ir funkcionavimo sistemos užtikrinimo sudėtingumo, sukuria poreikį į pelno gavimo procesą įtraukti ne tik tarpininkaujančias, bet ir valdančias kompanijas;
- žemas šio aktyvo likvidumas ir didelės transakcijų išlaidos, palyginus su vertybiniais popieriais, sumažina jo patrauklumą atliekant spekuliacines operacijas.

Nekilnojamo turto rinka pasižymi tokiais ypatumais:
1. žemas likvidumas;
2. cikliškumas;

Nekilnojamo turto rinkos vystymosi ciklai laiko atžvilgiu nesutampa su kitų ekonomikos šakų ciklais. Nekilnojamojo turto rinkos kritimas vyksta anksčiau, nei bendros ekonomikos nuosmukis ir, atitinkamai, nekilnojamo turto rinkos atsigavimas įvyksta taip pat anksčiau, nei ekonomikos atsigavimas.

3. aukštas valstybinio reguliavimo lygis;
4. didelės transakcinės išlaidos;
5. nekilnojamo turto objekto vertės didėjimas laikui bėgant.

nekilnojamo turto objekto vertės didėjimas laikui bėgant



Nekilnojamo turto rinkos vystymosi cikliškumas:
1 – sąlygų skolintis atsiradimas, lėšų padidėjimas, pirkinio prieinamumas. Pastatyti NT objektai absorbuojami atsiradus paklausai pastatytiems objektams ir naujų objektų pasiūlos nebuvimo metu. Šis ciklas nustatomas tuomet, kai auga investicinių tyrimų, atliekamų prieš statant naujus nekilnojamojo turto objektus, kiekis. 3 - nauja statyba veržliai spartėja dėl žymiai padidėjusios paklausos naujiems objektams. Būdingas statybos objektų kainų augimas. 5 - nekilnojamo turto rinkos prisotinimas, kai atsiranda statybinio pajėgumo ir statybinės produkcijos perviršis. A – nekilnojamo turto pasiūlos perteklius, statybinė veikla mažėja, nekilnojamo turto objektų pardavimo augimas taip pat mažėja. C - staigus kainų kritimas, užstatytos nuosavybės realizavimo pasiūlos augimas, labai sumažėja arba visiškai išnyksta kreditavimas.

 

1. Strategija:

Išlavinkite savyje tikslų supratimą ir matymą, kaip juda valiutos Forex Rinkoje. Išlavinkite Rinkos matymą ir, remiantis juo, pasirinkite strateginę kryptį.

2. Taktika:

Sukurkite taktinį planą kiekvienai Forex prekybos sesijai, remiantis Jūsų pasirinkta strategine kryptimi. Tiksliai supraskite, ką Jums reikia daryti ir kada.

3. Prekybos Sistema:

Forex prekybos sistema yra viso labo elementarių matematinių taisyklių rinkinukas ir nieko daugiau.